Edellisessä artikkelissa tarkastelun kohteena oli liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen vuokralaisen näkökulmasta. Vuokralaisen purkuoikeutta tarkasteltaessa ilmi tuotiin yleinen sopimusoikeudellinen periaate sopimusten pysyvyydestä ja siitä, että sopimusten purkaminen on viimesijainen keino suoritushäiriöiden tullessa vastaan. Tämä pätee myös tarkasteltaessa vuokranantajan mahdollisuutta purkaa liikehuoneiston vuokrasopimus. Tässä artikkelissa perehdytäänkin hiukan tarkemmin siihen, missä tilanteissa vuokranantajalle syntyy oikeus purkaa vuokrasopimus.
Laissa liikehuoneistojen vuokrauksesta on nimenomainen säännös koskien vuokranantajan oikeutta purkaa vuokrasopimus. Säännös antaa mahdollisuuden vuokranantajalle seitsemässä eri tilanteessa purkaa vuokrasopimuksen. Kaikkien purkuperusteiden osalta edellytetään kuitenkin sitä, että purkamisperusteen aiheuttamalla menettelyllä on vähäistä suurempi merkitys vuokranantajalle. Tämä korostaa mainittua sopimusten pysyvyyden periaatetta. Pyrkimyksenä on myös turvata vuokralaisen asema, jotta vuokranantajalle ei synny purkumahdollisuutta liian kevein perustein lievähköjen suoritushäiriöiden ilmaantuessa.
Ensimmäinen purkuperuste oikeuttaa vuokranantajan purkamaan vuokrasopimuksen tilanteessa, jossa vuokralainen ei maksa vuokraansa ajallaan ja sovittujen maksukäytänteiden mukaan. Purkuoikeutta ei synny vielä yhden kuukauden vuokranmaksun laiminlyömisen seurauksena, vaan tämä edellyttää käytännössä ainakin kahta tai kolmea maksamatonta kuukautta. Tilanteita on kuitenkin aina arvioitava tapauskohtaisesti, ja esimerkiksi useat yksittäiset myöhässä maksetut vuokrat saattavat antaa vuokranantajalle mahdollisuuden vuokrasopimuksen purkamiseen.
Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa toiselle taikka tämä luovuttaa huoneiston tai sen osan toisen käytettäväksi. Vuokraoikeuden siirrosta on kuitenkin mahdollista sopia. Siten vuokralaisen kannattaa pyrkiä keskustelemaan ja sopimaan asiasta vuokranantajan kanssa, jos hänellä on perusteltu ja hyvä syy vuokraoikeuden siirrolle taikka huoneiston tai sen osan luovuttamiselle toisen käytettäväksi. Huomioitava on myös se, että laki sallii muutamissa tilanteissa tämänkaltaisen luovutuksen tai siirron. Esimerkiksi toiselle annettava käyttöoikeus huoneistoon on useimmiten sallittua, jos annettava käyttöoikeus on enintään puolet huoneiston koosta.
Seuraavaan neljään purkuperusteeseen sisältyy ajatus siitä, että vuokranantajalla tulee olla mahdollisuus purkaa vuokrasopimus, mikäli vuokralainen käyttää huoneistoa väärin taikka haitallisesti. Vuokranantajan on kuitenkin pääsääntöisesti aina ensiksi varoitettava vuokralaista tämänkaltaisen toiminnan jatkamisesta ja annettava mahdollisuus toimintansa korjaamiseen. Mikäli vuokralainen ei korjaa toimintaansa, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus.
Ensimmäinen vuokranantajalle purkuoikeuden antava tilanne koskee sitä, että vuokralainen käyttää huoneistoa muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimuksessa on edellytetty. Esimerkiksi vuokralaisen ei ole mahdollista alkaa harjoittaa toisenlaista liiketoimintaa liikehuoneistossa kuin mitä vuokrasopimuksessa on sovittu. Toki asiasta on mahdollista sopia vuokranantajan kanssa ja siten saada vuokrasuhde jatkumaan.
Toinen huoneiston käyttämiseen liittyvä purkuperuste on se, että vuokralainen ei saa viettää huoneistossa häiritsevää elämää. Tämä on kuitenkin hyvin tulkinnanvarainen säännös ja vaatii aina tapauskohtaista arviointia. Esimerkiksi ravintolatoiminta aiheuttaa usein jonkinasteista häiritsevää ääntä, mutta se missä kohtaan äänistä tulee liian häiritseviä, on hyvin tapauskohtaista. Tämän purkuperusteen kanssa tarkastellaan usein samanaikaisesti myös toista purkuperustetta. Jos vuokralainen viettää huoneistossa häiritsevää elämää, on hyvin mahdollista myös se, että samalla rikotaan sitä, mitä terveyden ja järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty. Vuokranantajalla on siten myös tällä perusteella mahdollisuus purkaa vuokrasopimus.
Sen lisäksi, että vuokralaisen tulee käyttää liikehuoneistoa asiallisella tavalla, tulee tämän huolehtia yleisesti huoneiston kunnosta ja sen ylläpidosta. Mikäli vuokralainen laiminlyö tämän velvollisuuden ja hoitaa huoneistoa huonosti, syntyy vuokranantajalle oikeus purkaa vuokrasopimus. Esimerkiksi huoneiston suora vahingoittuminen taikka haju- tai kosteushaitat voivat antaa vuokranantajalle oikeuden purkaa vuokrasopimuksen.
Viimeisenä purkuperusteena on yleislausekkeenomainen säännös, joka oikeuttaa vuokranantajan purkamaan vuokrasopimuksen, mikäli vuokralainen olennaisella tavalla rikkoo sitä, mitä huoneiston osalta on sovittu. Tällainen yleissäännös on tärkeä, koska liikehuoneistoja vuokrataan niin moneen eri tarkoitukseen. Tämä samalla tarkoittaa sitä, että sopimussisällöt vaihtelevat suurestikin liikehuoneistojen vuokrasuhteiden välillä. Yleissäännöksen turvin pystytään näin ottamaan huomioon jokaisen vuokrasopimuksen yksilöllinen sisältö ja antamaan vaikutusta jokaiselle sovitulle ehdolle. Kuitenkin myös tämän purkuperusteen aktualisoituminen edellyttää sitä, että vuokranantaja on ensiksi varoittanut vuokralaista tällaisesta olennaisesta sopimusehdon rikkomisesta.
Nimenomaisen purkusäännöksen purkuperusteiden lisäksi vuokranantajalle voi syntyä purkuoikeus kolmessa muussa tilanteessa. Ensimmäinen näistä koskee vakuuden antamista. Usein vuokrasuhteita solmittaessa vuokralaisen tulee asettaa vakuus sen varalle, ettei tämä täytä jotakin sopimusvelvoitettaan oikein. Jos vuokralainen ei tätä vakuutta sovitussa ajassa aseta, syntyy vuokranantajalle oikeus purkaa vuokrasopimus. Lisäksi purkuoikeus syntyy pakkohuutokaupassa liikehuoneiston ostajalle, eli uudelle vuokranantajalle, ellei ole sovittu vuokrasuhteen pysyvyydestä pakkohuutokaupasta huolimatta. Vuokranantajalle syntyy purkuoikeus myös silloin, kun vuokralainen asetetaan konkurssiin eikä konkurssipesä ota vastatakseen vuokrasopimuksen velvollisuuksien täyttämistä.
Liikehuoneistojen vuokraamiseen liittyvissä erimielisyyksissä ja kysymyksissä asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Määräaikaisen vuokrasopimuksen purkaminen on poikkeuksellinen ja varsin ankara toimenpide. Purkamisen perusteena täytyy olla sellaisia seikkoja, joiden perusteella vuokrasuhteen voimassapysymistä ei voida enää pitää kohtuullisena.
Vuokrasopimuksen purkaminen eroaa irtisanomisesta ehtojensa lisäksi siten, että vuokrasuhde päättyy purkamisen johdosta välittömästi, kun irtisanottaessa vuokrasuhde päättyy irtisanomisajan päätyttyä. Sopimus voidaan purkaa samoilla ehdoilla sekä toistaiseksi voimassa olevan että määräaikaisen vuokrasopimuksen osalta. Määräaikainen vuokrasopimus on molempia osapuolia sitova eikä sitä pääperiaatteen mukaisesti voi irtisanoa kesken sopimuskauden. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen voi irtisanoa sopimuksessa sovitun mukaisesti ja sopimus päättyy irtisanomiskauden loputtua.
Liikehuoneiston vuokrasopimukset voidaan tehdä sekä määräaikaisiksi että toistaiseksi voimassa oleviksi. Kun vuokrasopimus tehdään toistaiseksi voimassa olevaksi, päättyy vuokrasuhde pääsääntöisesti vasta silloin kun jompikumpi sopimusosapuolista haluaa irtisanoa vuokrasopimuksen.
Liikehuoneistoja säätelevän lain mukaan liikehuoneistona pidetään kaikkia sellaisia huoneistoja, joita käytetään pääasiallisesti muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen. Määritelmä on väljä ja kattaa siten hyvin suuren kirjon erilaisia liiketiloja, joita voivat olla esimerkiksi toimisto-, työ- ja varastotilat. Liikehuoneistojen pääasiallisena käyttötarkoituksena onkin liiketoiminnan harjoittaminen kyseisissä tiloissa, eikä tällaisia liikehuoneistoja ole usein edes mahdollista vuokrata asumiskäyttöön.
Liikekehuoneiston vuokrasopimus on mahdollista tehdä sekä kirjallisesti että suullisesti. Kirjallisen vuokrasopimuksen tekeminen on kuitenkin erittäin suositeltavaa, sillä kirjallisen vuokrasopimuksen avulla on helpompi myöhemmässä mahdollisessa riitatilanteessa esittää, mistä on tosiasiallisesti sovittu.
Määräaikainen vuokrasopimus sitoo molempia osapuolia ja päättyy silloin kuin se on vuokrasopimuksessa määritetty päättyväksi eikä sitä pääsääntöisesti voi irtisanoa kesken sopimuskauden.
